Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область

Метод сравнения продаж при оценке земли

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область

В некоторых случаях нужно оценить сразу много объектов недвижимости, находящихся на обширной территории, например, для целей налогообложения. Задачи, стоящие перед оценщиком в этом случае, достаточно специфичны, поэтому для их решения применяются специальные методы оценки, краткому обзору которых посвящена эта работа. Условием эффективности налогообложения является равномерное распределение налогового бремени, обеспечивающее его справедливость. В этом случае для налогоплательщиков важно, что объекты оцениваются единообразно, по стандартной методике, вне зависимости от широты кругозора оценщика и способностей добиться скидок или поблажек.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Методика определения рыночной стоимости земли

Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения: потенциальный покупатель не заплатит за объект цену большую той, за которую может быть приобретен аналогичный по полезности объект.

Таким образом, цена, уплаченная за схожий или сопоставимый объект, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта или их группы.

Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки.

Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка. При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земельными участками в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах на земельные участки, сложившиеся в других районах, схожих по ценообразующим факторам с территорией оценки численность, состав и структура населения, инфраструктурная обеспеченность, природные особенности, транспортная доступность и т.

При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений с предварительной корректировкой выравнивающей структуру ценовых характеристик на разницу между ценой предложения и ценой сделки, устанавливаемой на основе анализа рыночных данных.

В качестве единицы сравнения, как правило, следует использовать характерную для данного сегмента рынка единицу измерения например, стоимость 1 га, 1 м 2 земельного участка. Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения:. Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым четырем элементам сравнения осуществляется кумулятивно на зависимой основе, последовательно , а именно каждая последующая корректировка выполняется на базе результата предыдущей.

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе следующим образом:.

Значения поправок по всем элементам сравнения определяются с использованием количественных и качественных методов. К количественным методам относят: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ, анализ издержек, анализ вторичных данных. Метод анализа парного набора данных заключается в определении поправки по элементу сравнения путем сопоставления двух объектов сравнения, отличающихся друг от друга только одним элементом. Метод статистического анализа заключается в определении поправок по элементам сравнения с использованием корреляционно-регрессионного анализа.

Метод графического анализа заключается в определении поправок с использованием графиков и номограмм. Метод анализа издержек заключается в определении поправки к цене объекта аналога на основе оценки затрат, связанных с добавлением или устранением элемента сравнения, по которому объект-аналог отличается от объекта оценки.

Метод анализа вторичных данных заключается в определении поправок к цене объекта-аналога по элементам сравнения на основе соответствующих данных, опубликованных в печати. При правильном определении и внесении поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу, и итоговое значение стоимости объекта оценки может быть определено простым усреднением конечных результатов корректировок каждого аналога. Значительные различия в конечных результатах свидетельствуют о неверном проведении корректировок цен аналогов или неучете каких-то элементов сравнения.

Неучет каких-то элементов сравнения может быть обусловлен объективными причинами, например пассивностью рынка сделок с объектами, сопоставимыми с оцениваемым. В этом случае оценка итогового результата стоимости простым усреднением не может быть признана приемлемой. При наличии относительно больших различий в результатах корректировок цен аналогов в качестве итогового результата целесообразно использовать их средневзвешенное значение или при наличии большого количества аналогов — статистическое значение моды как наиболее часто встречающееся значение числового ряда.

Пример Рассчитать моду для результатов корректировки цен 16 аналогов, если получены следующие конечные результаты. Ориентируясь на максимальное и минимальное 90 значения результатов корректировок, составим числовой ряд. Из совместного анализа таблиц следует, что максимальное количество 8 результатов: ,,,, ,,, — попадает в интервал от до Другими словами, если бы продавались земельные участки, аналогичные оцениваемому, то наибольшее количество сделок совершилось бы по ценам, находящимся в интервале от До денежных единиц.

Отсюда следует, что в качестве итогового значения можно взять либо интервал от до , либо его середину — Метод общей группировки заключается в разбиении объектов-аналогов на две группы, лучших или худших по качеству в сравнении с объектом оценки, и использовании этой информации для определения наиболее вероятной цены объекта оценки. Метод индивидуальных опросов основан на анализе мнений операторов рынка недвижимости о значениях того или иного ценообразующего фактора.

При использовании количественных методов результат расчета рыночной стоимости земельного участка определяется как среднее или средневзвешенное значение откорректированных цен аналогов. При использовании качественных методов результат расчета рыночной стоимости определяется в соответствии с техникой конкретного качественного метода. Имеются данные о цене продажи земельного участка-аналога и его характеристиках по сравнению с оцениваемым участком:.

Оцениваемый земельный участок находится в административно-деловом центре Ставрополя в зоне преимущественной жилой и общественной застройки. На участке расположено здание, предназначенное для использования под помещения торговли. Площадь земельного участка — 10 соток. Площадь здания равна м 2. Юридические права и ограничения. Оцениваемый участок принадлежит заказчику на праве собственности копия свидетельства о внесен и в реестр собственности на территории г.

Комитетом по управлению имуществом г. Ставрополя прилагается. Выявление аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и приведение ценообразующих характеристик единиц сравнения к ценообразующим характеристикам единицы сравнения оцениваемого объекта. На дату оценки были выявлены следующие три объекта-аналога, достаточно близкие по своим характеристикам к объекту оценки, имеющие одинаковое целевое назначение. Исходные данные, а также расчет стоимости указанным методом по сопоставимым объектам приведены в таблице корректировок.

Право собственности. Все сопоставимые объекты, включая оцениваемый, имеют право собственности. Поправка не требуется. Условия финансирования и оплаты. Поправка вводится на второй объект в размере ден.

Кроме того, первые два объекта были проданы по безналичному расчету, третий объект — по бартеру. Вводится поправка на бартер минус д. Условия сделки. Типичный срок экспозиции на рынке — 6 месяцев. Третий объект был продан с нетипичным сроком — 3,5 месяца. Условия рынка время продажи.

Объекты продавались в различные сроки. Первый — чуть больше 8 месяцев назад, второй — чуть больше 6 месяцев назад, третий — 4 месяца назад. Первый объект находится в аналогичных условиях по местоположению с оцениваемым. Второй и третий объекты находятся соответственно в зоне промышленной застройки и в районе жилой зоны. Анализ рынка продаж земельных участков показал, что участки площадью 10 соток имеют наивысшую стоимость.

Доступные коммунальные услуги. Все участки в полном объеме имеют инженерное оборудование и благоустройство. Как было отмечено выше, при правильном определении и внесении поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу. Будем считать, что корректировки выполнены правильно, но существует вероятность того, что по объективным причинам были не учтены какие-то ценообразующие факторы.

Для определения средневзвешенной стоимости земельного участка необходимо определить, вес результатов, полученных после корректировок цен продаж земельных участков-аналогов. Наибольший вес придается земельному участку, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому участку. Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок. При отсутствии достаточного количества квалифицированных экспертов вес каждого аналога можно определить по количеству выполненных корректировок его цены.

Предполагается, что каждая корректировка выполняется с ошибкой. Следовательно, чем больше сделано корректировок цены аналога, тем меньше должен быть его вес при формировании итоговой стоимости объекта оценки. Цена первого земельного участка была подвергнута одной корректировке. Цена второго — четырем и цена третьего н пяти. Учитывая, что вес откорректированной цены аналога должен быть обратно пропорционален количеству корректировок, можно предложить следующее правило его расчета:.

Стоимость всего земельного участка, обладающего теми же характеристиками, что и оцениваемый, равна произведению:. На основании проведенного анализа и выполненных расчетов рыночная стоимость земельного участка, определенная методом сравнения продаж, составит 1 один миллион четыреста шестьдесят две тысячи денежных единиц.

Касьяненко, Г. Маховикова, В. Есипов, С. Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения: — имущественные права: обременение договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным, отсутствие права собственности на землю и т.

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе следующим образом: — определяется алгебраическая сумма поправок в абсолютном или относительном процентном выражении; — данная сумма используется для внесения поправки в цену аналога, полученную после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения.

К качественным методам относят метод общей группировки и метод индивидуальных опросов. Имеются данные о цене продажи земельного участка-аналога и его характеристиках по сравнению с оцениваемым участком: — цена — 30 ден. Цена объекта-аналога, обладающего характеристиками оцениваемого объекта.

6.1. МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии с обязательными стандартами оценки оценщик при ее проведении обязан применять или обосновать отказ сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из них конкретные методы оценки. При этом следует учитывать объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. На сравнительном подходе основаны методы сравнения продаж, выделения и распределения. На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка для земли и предполагаемого использования.

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Источник: Глобальная сеть рефератов. Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.

Методы оценки земли - как провести оценку земельного участка.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:. При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утверждённая в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:.

5.1. Метод сравнения продаж

При оспаривании кадастровой стоимости рассчитывается рыночная стоимость земельного участка определенная на дату расчета кадастровой стоимости. В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России от Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком коэффициент капитализации.

Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты недвижимости сопоставимые с оцениваемым объектом, проданные относительно недавно.

Самая удобная база курсовых, рефераторов, контрольных и дипломных работ. Интересное реклама. В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.

Методы оценки стоимости земельного участка — реферат

Сущность метода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различия между ними. Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 6 марта г.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Фундаментальный анализ: затратный подход

Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий:! При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земельными участками в районе оценки, целесообразно использовать информацию о ценах на земельные участки, сложившиеся в других районах, схожих по ценообразующим факторам с территорией оценки численность, состав и структура населения, инфраструктурная обеспеченность, природные особенности, транспортная доступность и т. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений с корректировкой на разницу между ценой предложения и ценой сделки, полученной на основе анализа рыночных данных.

Оценка недвижимости

Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения: потенциальный покупатель не заплатит за объект цену большую той, за которую может быть приобретен аналогичный по полезности объект. Таким образом, цена, уплаченная за схожий или сопоставимый объект, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта или их группы. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка. При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земельными участками в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах на земельные участки, сложившиеся в других районах, схожих по ценообразующим факторам с территорией оценки численность, состав и структура населения, инфраструктурная обеспеченность, природные особенности, транспортная доступность и т. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений с предварительной корректировкой выравнивающей структуру ценовых характеристик на разницу между ценой предложения и ценой сделки, устанавливаемой на основе анализа рыночных данных. В качестве единицы сравнения, как правило, следует использовать характерную для данного сегмента рынка единицу измерения например, стоимость 1 га, 1 м 2 земельного участка.

При применении нескольких рыночных методов оценки результат независимой оценки объекта Стоимость единицы сравнения объекта-​аналога определяется по формуле: Vед = Vа коэффициента капитализации для земли. ментально (договор купли-продажи, договор долевого строительства и др.).

Оценка участков методом сравнения продаж является все более востребованной услугой оценочных компаний при наличии динамично развивающегося рынка недвижимости. В основе метода находится принцип замещения, который предполагает открытость рынка, наличие свободной конкуренции, а также мотивации участников рынка. Принцип замещения трактует, что участок приобретается в типичных рыночных условиях финансирования, в достаточное время экспозиции на рынке. Сравнительный подход состоит из следующих методик: сравнение продаж, методики распределения и выделения. В данной статье рассмотрим подробно метод сравнения продаж.

.

.

.

.

.

.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Комментариев: 5
  1. towtierede1972

    Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

  2. izesador1975

    При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе, учитываются следующие факторы: - период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды; - величина арендной платы, предусмотренная договором аренды; - порядок и условия внесения в том числе периодичность и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды; - необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды; - наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка; - наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.

  3. lotrosskimdist1977

    Услуги оценки:

  4. Вова Б.

    Обмен удостоверения тракториста машиниста старого образца Если руководитель расписался в больничном листе синей ручкой

  5. provetpurta1977

    В оценочной практике сложились определенные предпочтения к последовательности применения вышеуказанных подходов.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2020 Юридическая консультация.